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房地产市场的疲弱与美国经济的强劲形成了鲜明

  相比美国经济整体的强劲表现,当前美国房地产市场已成为困扰美国经济的薄弱环节。房地产市场的疲弱与美国经济的强劲形成了鲜明的对比。作为一个国家经济的重要组成部分, 房地产市场的低迷或将对经济增长前景造成拖累。“如果消费者不购买汽车和房屋,那么我们将不会获得3%的经济可持续增长。” 三菱日联金融集团(MUFG)首席金融经济学家克里斯·拉普基(Chris Rupkey)表示。当前美国房地产市场的疲软,令人不得不担心美国三季度经济增长是否能延续二季度的亮眼表现。

  从目前的情况看,房屋供应严重短缺、房价和住房抵押贷款利率的上升成为令房地产市场举步维艰的重要影响因素。全美不动产协会(NAR)公布的数据显示,美国9月成屋销售总数年化515万户,9月成屋销售年化环比下滑3.4%,已连续6个月下降。

  究其原因,可供出售的房屋供应短缺成为了重要推手。在房屋供应源不足的情况下,房价被进一步推高,这令有购房打算的人群持观望态度。美国房地产与租赁平台Zillow的数据显示,尽管下降速度已经大幅放缓,但今年6月与去年同期相比房源仍然减少了4.8%。此外,受到飓风“佛罗伦斯”的影响, 9月房屋开工年率下降5.3%,经季节性调整后为120.1万户。

  房屋供应短缺的一个直接影响,就是推动了房屋价格的上涨,而房价的上涨则在一定程度上对于消费者的购房需求产生抑制作用。此外,随着美联储持续收紧货币政策,采取渐进加息的货币政策路径,美国住房抵押贷款利率也处于持续攀升的状态之中。有经济学家表示,自2012年房价触底以来,到目前为止,美国全国房价上涨已经超过50%,房价的快速上涨已经拖累了房地产市场。与此同时,美国抵押贷款银行家协会(MBA)10月17日的月度报告显示,美国30年期抵押贷款平均利率上升至2011年2月以来的最高水平,达到5.10%。美国9月份二手房销量降至近3年来最低水平,这也从一定程度上显示出,房价以及抵押贷款成本的上升或将拖慢消费者入市的步伐。

  事实上,在过去的几年中,抵押贷款利率一直处于历史低位水平,购房者对于月供尚可承受。然而,自2018年开年以来,抵押贷款利率则呈现逐步上升态势。 Zillow高级经济学家亚伦·特拉萨斯(Aaron Terrazas)表示,抵押贷款利率出现明显的上升趋势,意味着人们普遍负担得起的抵押贷款利率时代就要走到历史终点。在这种情况下,一些正享受着较低抵押贷款利率的房主可能会选择将房屋翻新而非重新购买房屋,较高的抵押贷款利率对他们的购买力有所限制。

  值得注意的是,对于任何一个国家的购房者而言,房价和抵押贷款利率都是其在准备购房时需要考虑的关键因素。每个月需要还贷的金额甚至可以对其生活质量造成关键的影响。因此,若购房者的收入可以得到提高,那么理论上将在一定程度上减轻其还贷压力。从目前的情况看,美国劳动力市场持续收紧,就业人数处于上升通道,失业率在9月份更是降至3.7%的历史低位水平。更重要的是,平均时薪也出现了温和上涨。

  有分析认为,有一种情况是,持续的薪资增长将增加消费者口袋中的资金,并且进一步导致明年春季房地产市场关键销售季销售的反弹。然而,也有一种观点认为,尽管薪资已经上涨,但仍不足以跟上房价多年来的快速增长。根据抵押贷款数据公司Black Knight Inc的数据,自今年年初以来,购买平均价格住宅的月度支付额增长了16%。亚伦·特拉萨斯表示,消费者对于房贷的可负担性相比之前的周期压力更大。

  值得注意的是,除美国劳动力市场强劲以及经济增长前景乐观带动了薪资增长外,美国特朗普政府于去年实施的减税也是一项关键的政策性因素。去年12月通过的《减税和就业法案》对按揭利息抵扣等多项抵扣做了限制性规定,同时提高了标准抵扣额。税收改革使得这一部分家庭的收入相应增加,从而推动2018年的消费、储蓄和投资。

  值得注意的是,大规模减税导致收入的增加,一般而言将有利于刺激消费。然而,Zillow的分析显示,有专家认为,在美国经济全速前进的情况下减税,可能会增加未来5年美国经济低迷的风险,并且将推动美联储加快提高利率的节奏。“税收改革提高了标准抵扣额,2018年美国民众口袋里的钱增多,这会刺激消费,也有助于租房者更快攒到首付。但长期前景不容乐观。有人担心,在这一经济周期节点上减税,无异于火上浇油,可能将造成经济过热。” 亚伦·特拉萨斯说。

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